Dagens Nyheter uppmärksammade idag i en stor artikel att alla Brf:er måste införa nya avskrivningsregler från och med 2026. Vi använder idag avskrivningsregler som kallas K2, vilket betyder att vi skriver av hela fastigheten på 100 år, ca 1,5 MSEK/år. Detta skall motsvara den tänkta värdeminskningen p g a slitage och åldrande. Från 2026 måste vi använda K3, vilket betyder att fastigheten kommer att delas upp i "komponenter", ca 10 st, där varje del får sin egen avskrivningsplan. Komponenter kan vara tak, fasad, vatten/avlopp, hissar mm. Då de olika komponenterna förväntas ha olika livslängd skall de skrivas av baserat på detta, t ex förväntas vatten/avlopp behöva stambyte efter 40-50 år, hissar behöver renoveras efter 30 år etc.
Vad betyder det för Brf Sjöstaden?
Vi har hittills haft en princip att amortera våra lån med ca 1,5 MSEK per år, vilket är i paritet med avskrivningarna. På detta sätt skapar vi utrymme för att ta upp nya lån den dag vi behöver göra en större renovering, t ex stambyte eller fasadrenovering.
Exakt vilka avskrivningsbelopp vi kommer att ha efter övergång till K3 vet vi inte idag, men när dessa är kända får vi överväga om vi också skall ändra vår amorteringsplan. Om det visar sig att vi bör höja den årliga amorteringen på lånen kan det förstås påverka vilka avgifter vi behöver ta ut. Vi återkommer när detta är känt.
Ett färskt exempel som illustrerar "komponentavskrivningar" är vår renovering av hissarna. Som de flesta hört kommer vi att renovera våra hissar under 2025-2027, med 2-3 hissar per år. Det kommer att kosta ca 3,5 MSEK utspritt över 3 år. För att betala detta kommer vi varje år att titta på alternativen att finansiera renoveringen. Detta år har styrelsen planerat att inte ta upp nya lån eller höja avgiften, utan vi minskar på amorteringen av befintliga lån istället. I redovisningen kommer det att se ut som vi amorterar mindre än avskrivningarna, men vi kan motivera detta med att vi gör underhåll och därmed förlänger livslängden på "komponenten hiss".